부동산 전망을 한번 해보겠습니다 (2)

작년 이맘때쯤 부동산 전망글을 한번 올린 적이 있습니다. 2024년도 더 떨어지고 상승도 완만할 것, 주요 부동산은 하락폭이 적지만 나머지는 클 것이라는 내용이 골자였습니다.

 

딱 맞지는 않았습니다. 서울은 전반적으로 상승 중입니다. 구별로 차이는 있습니다. 광역시는 계속 하락 중입니다. 광역시 이외에 도 단위 지자체는 오르는 추세가 보입니다.

https://jaysclinic.tistory.com/108

부동산 전망을 한번 해보겠습니다 (1)

 

이번에도 부동산 전망을 한번 해보려고 합니다.

먼저, 근거가 되는 자료를 보여드리겠습니다. KB부동산 시세에서 아파트 월별 변화량입니다. 전국 광역시도 단위 변화입니다.

 

서울 인천 상승, 경기도 보합, 광역시 하락, 도 단위 지자체 상승으로 정리할 수 있습니다. 수도권 쏠림현상이 보입니다. 그렇다면 서울 내 모습은 어떨까요?

 

 

서울과 주위 수도권 지차체를 보면 소위 '강남3구'와 마포, 용산, 성동의 한강을 끼고 있는 지역의 아파트 가격은 상승세인데, 그 외 지역은 하락세입니다. 

 

이 현상을 어떻게 해석할 수 있을까요? 저는 두가지 흐름이 중첩되어서 이런 모습을 나타낸다고 봅니다. 하나는 수도권 집중현상입니다. 광역시는 수도권으로, 수도권은 서울로, 서울은 강남 3구와 마용성으로 움직이는 흐름입니다. 다른 하나는 전체적인 부동산 하락세입니다. 서울 강남으로 몰리는 흐름과 전체적인 하락이 중복되어 나타나는 것입니다.

 

2022년 11월~2023년 3월동안 급격한 부동산 가격 하락이 있었고, 수도권 외 지역은 그 여파를 그대로 맞았습니다. 하락 거래가 가능하면 다행인 곳도 있을 지경이니, 지역 부동산을 빨리 처분하고 수도권으로 가려는 움직임이 있습니다. 투자 목적일 수도 있지만, 이대로 있다가는 지역 부동산 자체가 제값을 받지 못할 것이라는 위기의식일 수도 있습니다. 

 

그나마 도단위 지자체는 낮은 밀도로 인해 자치단체가 개발을 할 수 있는 여지가 있고, 새 아파트가 들어서기만 해도 높아진 분양가가 바로 반영되고 있는 것 같습니다. 광역시의 하락세와 달리 도 단위 지자체의 부동산 가격 상승이 나타나는 근거입니다.

 

그에 비해 광역시는 서울만큼은 아니어도 재건축이나 재개발이 여의치 않습니다. 오랜 세월 부동산을 소유하거나 이해관계자가 많아서 의견을 모으기 어렵습니다. 그 결과 노후화되었지만 가격은 아직 높은 수준이라고 인식되고, 이를 받아줄 경제활동인구는 일자리도 많고 인프라도 좋은 수도권으로 몰리고 있는 것으로 보입니다. 부동산 가격 폭등기에는 수도권 상승 이후 지방 부동산까지 따라 올라갔는 데, 지금과 같은 하락기에는 수도권으로 몰리는 반대 현상이 나타나는 것입니다. 

 

서울은 높아진 건축비로 인해 재개발 기대 심리가 꺾이면서 재개발 분담금을 내느니 상급지로 가는 흐름이 잡힙니다. 다만 수도권이나 그 외 지역에서 몰려드는 흐름이 있어 하락폭이 -0.2~0.3% 선에서 버티는 것 같습니다.

 

1년 뒤에는 어떻게 될까요? 먼저 말씀드린 두 흐름이 지속될지 여부를 봐야 합니다. 수도권, 강남으로 집중되는 흐름은 내년중순에서 말쯤 끝날 것 같습니다. 전체적인 부동산 하락은 지속될 것으로 보입니다. 고금리(지난 2백년간 금리 수준에서는 높은 편이 아니지만)가 지속되고, 인구가 매년 10만 명씩 줄어들고, 물가는 상승해서 부동산 투자 여력이 없습니다. 이 요건은 적어도 5년, 길게는 10년 이상 여파가 지속됩니다. 

 

정부가 부양하려고 해도 세수 부족으로 불가능합니다. 세수로는 안 되니 국민연금의 투자처를 부동산으로 늘리고 있는 지경입니다. 이러다가 건강보험도 공공의료기관을 확충한다는 명목으로 부동산 매수하는 데 쓰일지도 모르겠습니다.

 

수도권 상급지는 오르거나 적어도 강보합, 나머지는 하락세가 지속될 것입니다. 이 추세는 2~3년 정도 지속될 것으로 보입니다. 일부 부동산 개발이 활발한 도 단위 지자체는 부동산 가격이 오를 여지가 있습니다. 베이비붐 세대가 큰 평수의 아파트를 팔고 작은 아파트로 들어가려는 흐름도 있기 때문에 작은 아파트들은 하락폭이 적을 것이고, 큰 평수는 관리비나 노후화의 문제로 하락폭이 더 클 것으로 보입니다.